DA ITALIANWAY UN NUOVO MODELLO PER LA GESTIONE INTEGRATA DEGLI IMMOBILI TRA AFFITTI BREVI, MEDIO TERMINE E 4+4: L’ULTIMA SFIDA DELLA PROPTECH È DEDICATA AI PROPRIETARI ITALIANI.
CANONE GARANTITO PER UN ANNO IN CASO DI MOROSITÀ DELL’INQUILINO.
La scommessa, spiegano Davide Scarantino e Marco Celani, rispettivamente Presidente ed AD Italianway, è che “anche per il proprietario che scelga l’affitto tradizionale, l’immobile sia un prodotto finanziario senza rischio credito e generi un flusso senza dover dedicare tempo e fatica alla sua gestione. Anche nel mondo del 4 + 4 Italianway garantirà i proprietari rispetto al pagamento delle loro spettanze gestendo ogni interlocuzione con l’ospite anche per le attività manutentive. Non esiste nulla di simile al momento in Italia”.
Si parte da Milano con 100 immobili a reddito con il 4+4 gestito.
Dopo essere diventata il primo operatore professionale sul mercato italiano degli affitti brevi per numero di immobili contrattualizzati e destinazioni coperte, ed essersi affermata con soddisfazione anche sul mercato del medio termine, che per l’azienda vale il 25% del transato, Italianway (info.italianway.house/affitta-il-tuo-immobile) entra anche nel mercato del 4+4 partendo da Milano, dove ha il suo nuovo head quarter appena inaugurato.
La proptech, fondata da Davide Scarantino nel 2014 e guidata dall’AD Marco Celani, che si avvia a chiudere il 2023 con 80 mln di Gross Booking Value, ha ideato una formula inedita per risolvere lo stress dell’interlocuzione tra proprietari ed affittuari, sostituendosi in toto al proprietario nel dialogo quotidiano con il conduttore. Il proprietario, oggi spaventato dal tasso di insolvenza attualmente pari al 24%, viene liberato dal rischio credito, dalla paura di perdere la disponibilità dell’immobile e dalla fatica di gestire in prima persona tutti gli oneri (dalla manutenzione ai contatti continui con l’inquilino per risolvere problematiche varie) dell’affitto “tradizionale”.
“La missione di Italianway – spiegano Davide Scarantino e Marco Celani – è la messa a reddito degli immobili degli italiani in ogni mercato e attraverso la tecnologia. Siamo partiti dalle locazioni di breve termine, abbiamo aggiunto negli anni quelle transitorie e oggi entriamo nel mercato del 4 + 4 portando in dote ciò che abbiamo imparato dal mondo degli affitti brevi: il proprietario punta a minimizzare il rischio credito e non vuole occuparsi della gestione di chi si mette in casa. La sfida è far sì che il suo immobile diventi un prodotto finanziario e generi un flusso di cassa senza che gli debba dedicare tempo e fatica, perché a tutti gli oneri di gestione pensiamo noi”.
Vita facile quindi per i proprietari, sollevati delle problematiche di natura burocratica come la sottoscrizione e registrazione del contratto e da quasi tutti gli oneri di gestione, inclusa la relazione con il condominio: il Customer Service di Italianway, operativo 365 giorni all’anno, si fa carico di richieste di manutenzioni e assistenza grazie al network di artigiani professionisti già utilizzati nelle oltre 100.000 locazioni annue effettuate dall’azienda, in tutta Italia, nel mercato degli affitti brevi.
L’altro plus del modello è il sistema di rating dell’affidabilità del conduttore e l’assunzione di responsabilità nella selezione da parte di Italianway che, in caso di inquilini morosi, garantisce il pagamento del canone pieno al proprietario per un intero anno.
Come funziona
Si parte dalla selezione e dall’analisi finanziaria del conduttore, di cui si valutano la corretta allocazione del reddito in termini percentuali rispetto alla casa, eventuali protesti e pendenze e di cui si costruisce un profilo psicologico, per valutarne l’affidabilità, anche tramite l’intelligenza artificiale che scansiona tutti i contenuti presenti in rete e riferibili a quella persona. Una volta identificato il conduttore ideale, si monta sulla locazione un prodotto finanziario, ideato da Italianway, che consente di garantire il pagamento al proprietario di 12 mensilità.
Spiegano Scarantino e Celani: “Abbiamo immaginato un prodotto finanziario che vada a sostituirsi al conduttore nel momento in cui questo diventi moroso, eventualità che ci coinvolgerebbe direttamente: mentre continuiamo a pagare il proprietario, i nostri uffici legali intervengono in una modalità estremamente strutturata con la procedura di sfratto, affinché il tempo garantito e il tempo di sfratto coincidano. Abbiamo una copertura finanziaria che copre il valore economico di 12 mesi di locazione: se il conduttore paga 24.000€ l’anno di locazione, in caso di morosità noi garantiamo al proprietario 24.000€, indipendentemente dalla nostra capacità nel tempo di recuperare o meno queste risorse dai conduttori. Valutiamo i dodici mesi come tempo congruo perché il nostro team legale giunga allo sfratto esecutivo”.
La messa a reddito degli immobili arredati può prevedere, se il proprietario è d’accordo, l’utilizzo del breve termine (anche la notte singola) e del medio termine (poche mensilità) in modalità attendista, fino a quando non venga individuato il conduttore perfetto per il 4+4.
Come il proprietario dell’immobile messo a reddito sul breve termine può avvalersi della cedolare secca, lo stesso può fare anche chi affitta l’immobile per 4 + 4 anni, se si tratta di persona fisica.
La proptech, che ha investito negli anni oltre 9 milioni di euro in tecnologia creando una piattaforma in grado di automatizzare tutte le fasi del business, incassa direttamente il canone dell’affitto e si rivolge a quei proprietari che per mille motivi non hanno voglia o tempo per locare il proprio immobile e scelgono la gestione professionale per trarne il massimo della rendita in piena trasparenza: dall’”Area Proprietari” della piattaforma possono monitorare tutti i dettagli della locazione (scheda dell’appartamento, informazioni sull’incasso dell’affitto e sulle manutenzioni ecc.) ed il 28 di ogni mese ricevono il canone pattuito, indipendentemente dal fatto che sia generato da locazione breve, transitoria di medio o lungo termine.
La percentuale trattenuta da Italianway sul valore lordo della locazione, che è del 20% nel caso di affitto breve, nel 4+4 è del 10% ed è totalmente a carico dell’inquilino (7% per i costi della gestione, il 3% per la garanzia finanziaria).
Il progetto è appena partito su 100 appartamenti a Milano e l’azienda punta ad arrivare nel 2024 a 300 appartamenti sul segmento del 4 + 4, per eguagliare il numero di quelli gestiti con affitti brevi sempre a Milano che sono pari a 700, nel 2025, con la convinzione che la componente di gestione delle locazioni di lungo termine supererà, nel portafoglio Italianway, quella degli appartamenti transitori.
“In Italia esistono 9,5 milioni di case sfitte ed inutilizzate ed il motivo per cui i proprietari preferiscono lasciarle vuote, destinate all’usura e alla decadenza, o destinarle agli affitti brevi è la paura del rischio credito. Noi siamo un gestore professionale che sa valorizzare il patrimonio immobiliare residenziale degli italiani attraverso il breve termine, il transitorio e da oggi anche attraverso il 4 + 4. Il comune denominatore di questi tre mercati è che parliamo di locazioni, di immobili residenziali e di proprietari, persone fisiche o soggetti giuridici, che puntano a trasformare le proprietà in un flusso finanziario. In altre parole, puntano a mantenere la solidità del mattone aggiungendo la comodità del rendimento da remoto che solo un gestore professionale ben strutturato su tutti i mercati, come lo è Italianway, può assicurare senza che i proprietari vi dedichino risorse ed energie”.
Per info: info.italianway.house/affitta-il-tuo-immobile
APPROFONDIMENTI
Cos’è Italianway e come funziona
Italianway (www.italianway.house) è la pmi innovativa prop-tech del settore turismo-hospitality fondata da Davide Scarantino e guidata da Marco Celani, AD, ed è il primo operatore sul mercato italiano degli affitti brevi con circa 4.900 immobili contrattualizzati tra appartamenti, ville e residenze d’epoca, oltre 600 destinazioni coperte in tutta Italia e circa 400 tra Spagna, Francia, Grecia e Turchia, per un totale di 1,4 milioni di notti prenotabili direttamente sul portale italianway.house.
Aggregando in pochi anni imprenditori che gestiscono immobili in tutta Italia, l’azienda fondata da Davide Scarantino e guidata da Marco Celani ha creato il primo Network, che vanta 18mila letti disponibili, di franchisee e di property manager indipendenti che hanno scelto di essere supportati in tutte le fasi del business (dal revenue alla fiscalità, dagli adempimenti fiscali e burocratici alla messa on line degli appartamenti) dal team di Italianway che vanta, oltre ad un modello operativo ben strutturato, un software integrato sviluppato internamente con 9 Milioni di investimento, in grado di gestire l’intero processo del vacation rental.
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A Milano, dove ha iniziato nel 2014 cogliendo l’occasione dell’Expo per lanciare un nuovo modo di fare ospitalità, Italianway è inoltre il primo Property Manager della Città con oltre 700 appartamenti in gestione diretta ed è l’azienda di riferimento quando si parla di mettere a reddito gli appartamenti di privati o di soggetti istituzionali attraverso l’affitto breve (fino a 30 giorni) o a medio termine (da 30 giorni a 18 mesi).
La prop-tech guidata da Celani ha chiuso il 2022 con un turn over di 52 milioni di Gross Booking Value (a fronte dei 40 milioni previsti), circa 70mila prenotazioni ed oltre 250mila viaggiatori accolti. E per l’anno in corso si avvia a fare ancora meglio: è di ben 78 Milioni il valore record del volume delle prenotazioni già raccolte per il 2023.
Il 90% dei clienti sono viaggiatori alto spendenti e desiderosi di vivere un’esperienza di soggiorno in una casa italiana: il 57% si sposta con la famiglia mentre il 43% sono coppie o viaggiatori business, hanno in media tra i 35 e 49 anni e provengono da Usa, Regno Unito, Canada, Israele, Francia, Germania, Nord Europa e Spagna.
REDDITIVITÀ COMPARATA PER TIPOLOGIA DI CONTRATTO – A CURA DEL CENTRO STUDI ITALIANWAY
AFFITTO 4+4
- 4,3 milioni
- Possibilità indicizzazione ISTAT
- Rischio credito elevato (24% insoluti)
- Indisponibilità per lungo periodo
- Scarso livello manutentivo, classe energetica bassa
AFFITTI TRANSITORI, AGEVOLATI STUDENTI E CONCORDATI
- 470 mila contratti nuovi solo nel 2021
- Agevolazioni di vario genere
- Rischio credito limitato
- Indisponibilità per periodi limitati (da 1 a 3 anni)
- Scarso livello manutentivo, classe energetica bassa
AFFITTI BREVI
- Circa 640 mila
- Prezzi fluttuanti
- Nessun rischio credito
- Possibilità uso immobile
- Alti investimenti iniziali, alti costi di manutenzioni, utenze a carico proprietà
Quanto rendono i diversi mercati
AFFITTO 4+4
- Secondo report BDI 2019 tra il 5 e il 5,5% lordo in funzione di distanza dal centro, dimensione, allestimento, stato manutentivo
AFFITTI TRANSITORI, AGEVOLATI STUDENTI E CONCORDATI
- Non Disponibile
- Elementi che impattano sul rendimento: periodi vuoti, manutenzioni straordinarie, utenze incontrollate
AFFITTI BREVI
- Secondo stime su campione AIGAB-Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi intorno al 6% lordo (con utenze a carico proprietà, al netto dei costi di gestione e promozione) in funzione degli stessi parametri
La differenza di rendimento tra i vari mercati dipende non tanto dalla parte attiva, ma dagli investimenti (più bassi nel 4+4 e nei vari regimi transitori, decisamente più elevati negli affitti brevi) e dai costi operativi di gestione (nessun costo per affitti lunghi, alti costi per promozione, pulizie, utenze e manutenzioni per Affitti Brevi).
LA RIVOLUZIONE DEL 4+4 GESTITO: LA CASA COME PRODOTTO FINANZIARIO
La sfida è che, anche per il proprietario che scelga il 4+4, l’immobile possa essere un prodotto finanziario senza rischio credito e che quindi generi un flusso senza dovergli dedicare tempo e fatica. Italianway garantisce i proprietari rispetto al pagamento dei canoni. Quindi, indipendentemente dal fatto che l’ospite paghi o non paghi, ogni proprietario riceve il canone. Inoltre, Italianway si sostituisce in ogni interlocuzione con l’ospite anche per le attività manutentive: così facendo anche nel mercato del 4+4 l’immobile diventa un prodotto finanziario e il proprietario può minimizzare i rischi.
Come funziona il 4+4 gestito da Italianway
- Selezione conduttori affidabili e referenziati
- Italianway si sostituisce al proprietario nei rapporti con l’inquilino
- Italianway è a disposizione di locatari e conduttori 365 giorni all’anno
- Incassa i pagamenti per conto del proprietario
- Gestisce le manutenzioni direttamente con il suo team di specialisti
- Assicura per 12 mesi il credito
OBIETTIVO: Inquilino ideale in tutte le verifiche
- Affidabilità finanziaria
- Merito creditizio
- Redditi e patrimonio
- Profilo sociale del conduttore
- Referenze di locatori precedenti
- Report di banche date consultabili
SERVIZI OFFERTI:
- ❏ Creazione annuncio
- ❏ Visibilità sui portali
- ❏ Gestione appuntamenti
- ❏ Analisi del merito creditizio degli inquilini
- ❏ Pre-selezione e verifica degli inquilini
- ❏ Stipula del contratto e registrazione (a nome del proprietario)
- ❏ Gestione incassi
- ❏ Gestione dell’inquilino in ogni comunicazione
- ❏ Assistenza manutentiva interna
- ❏ Assicurazione finanziaria dei canoni
- ❏ Garanzia di 12 mesi su eventuale mancato pagamento
- ❏ Assistenza legale per il proprietario in caso di morosità
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Si ringrazia per il comunicato stampa: Giulia Buia – Giornalista professionista – Comunicazione – Ufficio Stampa – Verona, Vr 37100 – Italy
